卜邻公寓内天井。文汇报记者 周辰
黄浦区瑞金一路近淮海路，卜邻公寓矗立近百年，与街对面的瑞金公寓在风格上遥相呼应，均出自设计师邬达克之手。
就是这样一座颇有渊源的百年公寓，在过去十年间由区属国企物业作为“兜底”，却连最基本的保洁费也难收取，雕花铁艺栏杆蒙了尘；居民也憋屈：收费可以，但要收个明白，“托底物业”服务能否升级？
这中间，隔着一纸规范的物业服务合同。
在一次黄浦区人大代表联系社区活动中，区人大代表、上海李小华律师事务所律师王琳了解到卜邻公寓的难题，翻阅了《民法典》《物业管理条例》《上海市住宅物业管理规定》等法律法规，为老公房小区订立物业服务合同找到了可实施路径，党建引领下的“三驾马车”召开多次协商会，听取居民意见，修改完善合同条款。
目前，卜邻公寓的物业服务合同已进入草案阶段，预计年内正式签署生效。当年的“顶配”老公寓，将彻底告别“兜底式”粗放管理服务，迎来与商品房小区同等标准的规范化物业服务。
卜邻公寓楼道内，地面为水磨石。文汇报记者 周辰
保洁费撬动物业服务升级
卜邻公寓的地段闹中取静，就建筑本体而言，不论是审美还是功能，即便在今天看来都不过时，特别是楼内的水磨石楼道与铁艺雕花栏杆、木质扶手等细节，都是百年前的“顶配”，让居民引以为豪。至今还有不少“原住民”及其后代居住于此，舍不得搬离。
67岁的居民刘放介绍，卜邻公寓于1932年落成，过去几十年来，居民未曾拥有过“物业服务合同”，保安靠自觉，保洁靠自费。居民甚至合力出资“众筹”了一户居民负责每日打扫楼道卫生。
这样的日子也凑合着过，但一次集体外搬打破了大家的想法。
卜邻公寓楼道内，地面为水磨石。文汇报记者 周辰
2012年至2016年，为配合附近轨道交通13号线建设，卜邻公寓居民们需要临时过渡在外居住4年，回搬后大家的想法有了变化。“特别是有一部分原住户搬离，多了临时租住者，原来的很多规则难以为继。”比如，保洁费收不齐，于是连凑合都难了。
居民通过零距离家园理事会等途径反映问题，起初淮中居民区党总支书记陈燕玲觉得只要落实保洁费规范征收即可，但是真正着手推动却发现，居民的诉求不止于此，大家多次提到想要升级物业服务的质量。业委会主任康智锋解释说，“‘托底’一词虽形象，却模糊了标准，譬如地上有一张纸，有些人觉得不妨碍干净，有些人说一尘不染才叫干净。”
作为老公房小区，卜邻公寓有自己的业委会，那么业委会和物业这当中的权责怎么厘清？王琳从法律角度点拨了多个关键性问题：业委会成立的合法性、公房与售后房的比例对合同签署的影响、业主大会表决的程序要求，以及保洁费征收是否需要征询意见等等。
“根据《物业管理条例》第十五条，业主委员会职责包括了‘代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同’。”王琳说。
卜邻公寓外观，与街对面的瑞金公寓同为邬达克作品。文汇报记者 周辰 摄
“超级性价比”
在永嘉置业物业经理朱佳樑眼里，这份物业合同的优势在于“超级性价比”。物业费价格低于商品房小区，服务内容较原先实现了质的飞跃。
“以前每日工作区域地面清扫两次，一个月拖一次”，朱佳樑介绍，现在合同里清楚列明：楼道地面每周拖一次，楼梯扶手每周擦一次，铁艺栏杆半年一次，公共区域窗户玻璃每季度擦一次，明沟每周清扫两次，天沟定期清理防堵塞。
卜邻公寓的铁艺栏杆。文汇报记者 周辰 摄
条款细致，回应的是居民长期以来的痛点。刘放说，去年汛期，楼顶天沟堵塞导致雨水反水进入居民家中，还有楼顶渗水等问题；还有居民们老了，上楼时必须用手拽一把铁栏杆，“污糟糟的大家都不喜欢。”
“通过这次订立合同，我们意识到要充分利用好手里的工具，展开自治共治”，康智锋说，今后通过业委会可以为居民办更多实事。
卜邻公寓的探索，为中心城区大量类似的老旧公房小区提供了可借鉴样本。“有条件有意愿的老旧公房都在陆续推动物业合同规范化。”朱佳樑透露，永嘉置业管理的老公房小区中，卜邻公寓算是首批启动规范化合同签订的小区。
王琳则认为，老公房居民有权利享受标准化的现代物业服务，这些居民并非不愿意支付物业费、享受规范化服务，而是长期缺乏合适的机制通道。“通过业委会这一法定主体，在党建引领下，依托人大代表等专业力量助力，完全可以实现老公房小区物业服务的质价双提升。”
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